Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Haushalte die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Sie bindet über Jahrzehnte einen erheblichen Teil des Einkommens und lässt sich anders als eine Geldanlage nicht in Teilen rückgängig machen.
Entsprechend sorgfältig gehört die Finanzierung geplant. Drei Größen bestimmen dabei den Verlauf: der Anteil an Eigenkapital, die Höhe der anfänglichen Tilgung und die Dauer der Zinsbindung.
Das Eigenkapital
Die Nebenkosten
Zum Kaufpreis kommen Erwerbsnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Bundesland und Konstellation summieren sie sich auf einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises.
Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, der sich beleihen ließe. Banken erwarten deshalb in aller Regel, dass sie aus Eigenmitteln getragen werden.
Die Höhe des Eigenkapitals
Als Orientierung gilt, dass neben den Nebenkosten ein Anteil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammen sollte. Je höher dieser Anteil, desto günstiger fällt üblicherweise der Zinssatz aus.
Der Grund liegt im Beleihungsauslauf, also im Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Banken stufen Finanzierungen nach dieser Kennzahl ein, und die Konditionen verbessern sich in Stufen.
Die Reserve bleibt bestehen
Nicht das gesamte verfügbare Vermögen sollte einfließen. Nach dem Erwerb bleiben Umzug, Einrichtung und häufig Instandsetzungen, und eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben wird weiterhin benötigt.
Wer ohne Puffer erwirbt, finanziert die erste Reparatur über einen teuren Konsumkredit. Der vermeintliche Vorteil eines höheren Eigenkapitalanteils kehrt sich dann um.
Eigenleistungen
Eigene Arbeitsleistung kann in begrenztem Umfang als Eigenkapitalersatz anerkannt werden. Banken setzen dafür Obergrenzen und verlangen eine nachvollziehbare Kalkulation.
Zu bedenken ist der realistische Zeitaufwand. Wird die Fertigstellung verzögert, verlängert sich die Doppelbelastung aus Miete und Rate.
Tilgung und Laufzeit
Der anfängliche Tilgungssatz
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt. Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt.
Ein niedriger Satz senkt die Rate, verlängert die Laufzeit jedoch überproportional. Der Unterschied zwischen einem und zwei Prozent anfänglicher Tilgung beträgt viele Jahre.
Das Ende im Blick behalten
Sinnvoll ist, die Finanzierung so zu gestalten, dass sie spätestens zum Renteneintritt abgelöst ist. Im Ruhestand sinkt das Einkommen regelmäßig, während die Rate unverändert bleibt.
Aus diesem Ziel ergibt sich der erforderliche Tilgungssatz, nicht umgekehrt. Wer vom gewünschten Ratenbetrag ausgeht, gelangt häufig zu einer Laufzeit, die weit in den Ruhestand reicht.
Sondertilgungen
Die meisten Verträge sehen jährliche Sondertilgungen in begrenztem Umfang vor. Sie verkürzen die Laufzeit erheblich, weil sie unmittelbar die verzinste Restschuld verringern.
Ob die Möglichkeit besteht und in welcher Höhe, gehört zu den Vergleichskriterien. Ein geringfügig höherer Zinssatz kann durch eine großzügigere Sondertilgungsregelung aufgewogen werden.
Die Belastungsgrenze
Als Orientierung gilt, dass die Rate zuzüglich Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage einen tragbaren Anteil des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.
Häufig unterschätzt wird die Rücklage für Instandhaltung. Sie fällt unregelmäßig an, ist aber unvermeidbar, und ihre Höhe wird bei Eigentumswohnungen teilweise über das Hausgeld erhoben.
- Nebenkosten aus Eigenmitteln tragen
- Reserve nach dem Erwerb erhalten
- Tilgungssatz aus dem Zieldatum ableiten
- Sondertilgungsregelung in den Vergleich einbeziehen
Die Zinsbindung
Was sie regelt
Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Sollzins gilt. Üblich sind Zeiträume zwischen fünf und dreißig Jahren.
Nach Ablauf der Bindung wird die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert. Diese Anschlussfinanzierung ist der wesentliche Unsicherheitsfaktor der gesamten Konstruktion.
Das Zinsänderungsrisiko
Je höher die Restschuld am Ende der Bindung, desto stärker wirkt eine Veränderung des Zinsniveaus. Eine lange Bindung in Verbindung mit einer auskömmlichen Tilgung verringert dieses Risiko erheblich.
Zur Einschätzung lohnt eine einfache Rechnung: Wie hoch wäre die Rate, wenn der Zinssatz zum Ende der Bindung deutlich höher läge. Wäre das Ergebnis nicht tragbar, ist die Konstruktion zu knapp bemessen.
Das gesetzliche Kündigungsrecht
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Es gilt unabhängig von der vereinbarten Bindungsdauer.
Eine lange Zinsbindung ist deshalb weniger einschränkend, als sie erscheint. Sinken die Zinsen, kann nach zehn Jahren umgeschuldet werden, steigen sie, wirkt die Bindung als Absicherung.
Vor dem Abschluss
Angebote vergleichbar machen
Verglichen werden Effektivzins, Restschuld am Ende der Bindung, Sondertilgungsmöglichkeiten und etwaige Bereitstellungszinsen. Der Vergleich setzt identische Beträge, Laufzeiten und Tilgungssätze voraus.
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Darlehen bewilligt, aber noch nicht abgerufen ist. Bei Neubauten mit längerer Bauzeit können sie erheblich ins Gewicht fallen.
Förderungen prüfen
Öffentliche Förderprogramme können Teile der Finanzierung zu günstigeren Bedingungen abdecken. Anträge sind in aller Regel vor Beginn des Vorhabens zu stellen.
Ein nachträglicher Antrag ist meist ausgeschlossen. Die Prüfung gehört deshalb an den Anfang der Planung und nicht in die Schlussphase.
Die Immobilie im Gesamtvermögen
Selbst genutztes Wohneigentum ist der am wenigsten gestreute Vermögensposten: ein Objekt an einem Ort, überwiegend fremdfinanziert. Das spricht nicht dagegen, wohl aber dafür, den übrigen Teil des Vermögens breiter aufzustellen.
Ebenso gehört die Absicherung der Arbeitskraft zur Planung. Fällt das Einkommen aus, bleibt die Rate bestehen, und die Immobilie lässt sich nicht in Teilen verwerten.
Unterlagen und Ablauf
Banken verlangen Einkommensnachweise, eine Aufstellung der Vermögensverhältnisse sowie Objektunterlagen wie Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Zusage erheblich.
Eine Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigungsphase verschafft Handlungsfähigkeit. Sie ersetzt keine verbindliche Zusage, macht aber gegenüber Verkäufern die eigene Ernsthaftigkeit deutlich.
Die Anschlussfinanzierung vorbereiten
Etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung lohnt der Vergleich von Angeboten. Neben dem bisherigen Institut kommen andere Anbieter in Betracht, und ein Wechsel ist mit überschaubarem Aufwand möglich.
Wer sich früher festlegen möchte, kann über ein Forwarddarlehen den Zinssatz im Voraus sichern. Dafür wird ein Aufschlag berechnet, der mit der Vorlaufzeit steigt.
